Mua đất nền dự án hiện đang là một trong những xu hướng đang được nhiều người lựa chọn. Bởi đát nằm trong khu quy hoạch, giá thành của đất nên phù hợp với ví tiền của nhiều người và hơn nữa đất nền được chủ đầu tư đảm bảo rằng đây là đất hợp pháp. Tuy nhiền, phần đa mọi người vẫn chưa nắm bắt được thủ tục làm sổ đỏ cho đất dự án này. Qua bài viết này chúng tôi sẽ Tư vấn làm sổ nhà đất dự án.
Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án
Điều kiện để chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án, phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
– Đã được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đich sử dụng đất
Trong đó bao gồm các điều kiện: Nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt; Chủ đầu tư không vi phạm pháp luật về đất đai, đất dự án không có tranh chấp, đất không thuộc đất công và đất công không rơi vào trường hợp phải đấu giá; Được sự chấp thuận chủ trương đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500.
– Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
Ai là người đứng ra làm sổ đỏ đất nền dự án?
Theo khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
Cũng tại Điều 39 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 thì nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là “làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có”.
Hồ sơ và thủ tục xin cấp Sổ đỏ
Hồ sơ xin cấp:
Đối với chủ đầu tư dự án:
“Chủ đầu tư phải nộp các giấy tờ tài liệu liên quan đến dự án bao gồm:
– Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư;
– Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng (trường hợp bắt buộc);
– Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
– Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
– Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
– Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
– Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;
– Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
– Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản chính)
Đối với người nhận chuyển nhượng
– Bản chính sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân, hộ chiếu còn thời hạn có đóng dấu của cơ quan xuất nhập cảnh
– Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt kiều) phải có bản chính giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng và đủ điều kiện được sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở tại Việt Nam. (Giấy tờ chứng minh là người gốc Việt Nam…);
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản chính hoặc bản sao có công chứng);
– Biên lai đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (bản chính).
Quy trình xin cấp sổ đỏ đất nền dự án gồm các bước sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất cho Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh thuộc địa phương đang triển khai dự án.
Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ kiểm tra các điều kiện liên quan trong vòng 30 ngày.Sau đó sẽ thông báo kết quả cho người nộp đơn và chuyển hồ sơ đủ điều kiện về Văn phòng Quản lý Đất đai.
Bước 3: Phía Văn phòng Quản lý Đất đai kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ.Nếu hồ sơ đủ điều kiện để cấp sổ đỏ đất nền thì sẽ gửi tới Cơ quan Thuế để xác minh nghĩa vụ tài chính đối với chủ đầu tư.
Bước 4: Văn phòng Quản lý Đất đai sẽ cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, đồng thời chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ.
Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu chủ đầu tư nộp lại giấy chứng nhận đã cấp để tiến hành điều chỉnh, cập nhật thông tin mới.
Bước 6: Sau khi hoàn thành các thủ tục nêu trên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất sẽ được trao cho người mua. Kết thúc trình tự thủ tục làm sổ đỏ.
Xem thêm >> Đấu giá tài sản là gì? Những quy định mới nhất mà bạn cần biết về đấu giá tài sản.
Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Bước 1: Xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được tính bằng gia đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, trường hợp này áp dụng với dự án mà diện tích thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án có giá trị (theo bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng với các tỉnh còn lại
Trường hợp tiền thuê đất của dự án có giá trị từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì việc xác định giá đất nhưu sau: phương pháp trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư (còn được gọi là “xác định giá đất theo giá thị trường”). Trường hợp này cơ quan có thẩm quyền cần thẩm định giá đất, phải thực hiện thủ tục phê duyệt giá đất cho dự án.
Bước 2: Xác định số tiền phải nộp và chủ đầu tư hoàn tất nghĩa vụ nộp tiền
Sau khi có quyết định phê duyệt giá đất, Sở tài nguyên môi trường chuyển hồ sơ Văn phòng đăng ký đất đai; sau đó văn phòng đăng ký đất đai chuyển hồ sơ qua Cục thuế ->Cục thuế xác định số tiền phải nộp và ra thông báo -> Thông báo nộp tiền sử dụng đất hoặc thông báo nộp tiền thuê đất -> Chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất -> Cơ quan thuế xác nhận nghĩa vụ về mặt tài chính.
Lưu ý:
* Về ranh giới đất: Việc thông tin diện tích các thửa đất trong dự án được công nhận qua các thời kỳ sử dụng bằng nhiều tài liệu bản đồ địa chính khác nhau nên có thể dẫn đến các dữ liệu sẽ có sự chênh lệch và không trung khớp nhau. Vì vậy, khi ráp ranh bản đồ giải thửa để chứng minh nguồn đầy đủ. Do đó, Chủ đầu tư ngay từ bước giao đất, thuê đất phải có công tác ra soát và liên hệ với cơ quan quản lý đất đai ở địa phương để hoàn chỉnh việc cập nhật dữ liệu Bản đồ địa chính, xác nhận nguồn gốc các thửa đất có sự sai lệch số liệu. Đồng thời, thực trạng trên cũng dẫn đến các thửa đất trong ranh dự án và kế cận giáp ranh dự án có thể phát sinh việc chồng lấn ranh sử dụng đất. Do đó, chủ đầu tư cần rà soát kỹ với chính quyền quản lý đất đai địa phương để kiểm tra vấn đề này trước khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dự án.
* Giấy tờ nguồn gốc quyền sử dụng đất trong dự án: Đảm bảo toàn bộ các thửa đất phần diện tích đất trong dự án phải có nguồn gốc rõ ràng, đầy đủ căn cứ pháp lý để chứng minh (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các thời kỳ cho các thửa đất; xác nhận đất công do nhà nước quản lý phù hợp điều kiện giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án).
* Việc xác định chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của dự án: Trong thực tế, có những dự án thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 song song với công tác xác định giá đất. đây là yếu tố quan trọng quyết định đến giá đất của dự án. Vì vậy, để tránh tình trạng xác định không đúng hiện trạng và vị trí của dự án, Chủ đầu tư nên chủ động phối hợp với Sở TNMT để hướng dẫn thực địa dự án. Việc tổ chức đi thực địa nên được ghi nhân lại bằng biên bản có đính kèm hình ảnh.
* Xác định hiện trạng và vị trí của dự án: bao gồm những yếu tố: hiện trạng trong khuôn viên dự án; hiện trạng kết nối giao thông của dự án ra tuyến đường có tên trong bảng giá đất; hiện trạng kết nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đây là những yếu tố quan trong quyết định đến giá đất của dự án. Vì vậy, để tránh tình trạng xác định không đúng hiện trạng và vị trí của dự án, chủ đầu tư nên chủ động phối hợp với cơ quan có thẩm quyền để hướng dẫn thực địa tại dự án. Việc tổ chức đi thực địa nên được ghi nhận lại bằng biên bản có đính kèm hình ảnh.
* Về nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, thuê đất: Phòng chuyên môn sẽ kiểm tra, đối chiếu việc nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính liên quan về đất ( trước bạ, thuế đất phi nông nghiệp, tiền thu bảo vệ và phát triển đất trồng lúa…) đã hoàn thành và phù hợp với thông báo nộp tiền sử dụng đất, phạt nộp chậm; phù hợp với cơ cấu sử dụng đất theo Quyết định giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch theo Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500 hay không.
* Các trường hợp xác định giá đất:
– Xác định giá đất theo giá thị trường: Cách thức này sử dụng thông tin giá bất động sản chuyển nhượng trên thị trường. Do đó, thời gian dễ bị kéo dài.
– Trường hợp điều chỉnh quy hoạch: Để dự án khai thác hiệu quả hơn, Chủ đầu tư thường tự chủ động đề xuất điều chỉnh cục bộ hoặc toàn bộ quy hoạch chỉ tiết 1/500, nếu việc đều chỉnh này dẫn đến việc làm thay đối các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch như tầng cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… thì dự án phải thực hiện thủ tục xác định lại giá thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo từng lần điều chỉnh quy hoạch và thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có. Đối với trường hợp này, Chủ đầu tư phải chủ động liên hệ với Sở tài nguyên & môi trường để thực hiện, tính chất pháp lý của dự án cũng phức tạp hơn so với dự án không điều chỉnh quy hoạch. Vì vậy, sẽ mất nhiều thời gian thực hiện hơn. Ngoài ra, trong một số trường hợp điều chỉnh quy hoạch nhưng không dẫn đến việc làm thay đổi các chỉ tiêu sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, khi thực hiện công tác cấp chủ quyền cho khách hàng, Chủ đầu tư có thể phải liên hệ với cơ quan chức năng để có xác nhận bằng văn bản thuộc trường hợp không phải xác định lại nghĩa vụ tài chính. Những trường hợp kế trên sẽ làm kéo dài thời gian thực hiện dự án, phát sinh nhiều chi phí để thực hiện thủ tục xác định lại giá đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung.
Xem thêm >> Đặc điểm của chứng khoán và những điều bạn cần biết về thị trường chứng khoán.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
