tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đạt thỏa thuận, mất tiền đặt cọc, hợp đồng thiếu ràng buộc bằng giấy viết tay…là dạng tranh chấp phổ biến. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin pháp lý liên quan đến vấn đề trên và hướng dẫn bạn đọc cách giải quyết khi gặp phải những trường hợp trên.;
Điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất ?
tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đấtNgười sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:- Có Giấy chứng nhận,- Đất không có tranh chấp;- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;- Trong thời hạn sử dụng đất.Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai 2013Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các quyền chung của người sử dụng đất ?
Theo luật đất đai năm 2013 có quy định cụ thể về quyền chung của người sử dụng đất
– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
– Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
– Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
=> Như vậy có nghĩa là, theo những quy định ở trên đây thì ông P và ông T khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không có đủ điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng, hay nói cách khác là hợp đồng của bạn với ông P và ông T là vô hiệu, và không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý giữa các bên, các bên trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Ở đây, bạn có thể làm đơn đề nghị yêu cầu hòa giải lên ủy ban nhân dân xã/phường để hòa giải hoặc làm hồ sơ khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp quận/huyện để giải quyết.
Điều kiện để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một dạng hợp đồng đặc thù trong lĩnh vực đất đai. Vi chất phức tạp và phổ biến liên quan đến đất đai mà điều kiện để hợp đồng này có hiệu lực cũng được pháp quy định chặt chẽ hơn.
Ngoài quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 (yêu cầu về chủ thể, mục đích và nội dung của hợp đồng và hình thức hợp đồng) thì một hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải đáp ứng các điều kiện:
– Phải công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện bắt buộc mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phải đáp ứng để có hiệu lực theo điểm a Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013.
– Phải đăng ký theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự mâu thuẫn, xung đột giữa bên chuyển nhượng QSDĐ bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng như giao nhận QSDĐ và giao nhận tiền. Tuy nhiên cũng có trường hợp ảnh hướng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người thứ ba, người thứ ba cũng có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trực tiếp từ quan hệ hợp đồng nên luôn thuộc quyền tự định đoạt để giải quyết tranh chấp của các bên. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai mang yếu tố tài sản và gắn liền lợi ích các bên trong tranh chấp. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp hợp đồng là tự nguyện, bình đẳng và thỏa thuận.
Những tranh chấp xung quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường gặp như sau: Giấy chứng quyền sử dụng đất bị làm giả; giấy tờ không đầy đủ; chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đỉnh mà không có sự đồng ý của tất các đồng sở hữu; giao dịch bằng giấy tay không có công chứng: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng không tiến hành giao đất theo thoả thuận do khi chuyển nhượng đất giá còn thấp nhưng sau khi chuyển nhượng giá đất lại tăng lên….
Xem thêm >> Dịch vụ Luật sư tư vấn Luật Hôn Nhân Gia Đình miễn phí.
Thủ tục giải quyết tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
a, Đối với yêu câu UBND cấp có thẩm quyền giải quyết
Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai nộp một bộ hồ sơ yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp có thẩm quyền. Bộ hồ sơ gồm:
– Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
– Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
– Biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan: biên bản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp;
– Biên bản cuộc họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giải không thành;
– Biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết ;
– Trích lục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấp và các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp:
– Báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải.
Chủ tịch UBND giao trách nhiệm cơ quan tham mưu giải quyết:
– Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra, xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức họp các ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết (nếu cần thiết) Hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết định giải quyết
– Chủ tịch UBND ban hành quyết định giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.
– Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
b, Đối với yêu cầu tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết
Bước 1: Người khởi kiện nộp bộ hồ sơ khởi kiện đến cơ quan có thẩm quyền (căn cứ vào Điều 35,37,39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).
Trong đó, hồ sơ khởi kiện bao gồm:
– Đơn khởi kiện (đáp ứng quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015);
– Các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện (bản sao y CMND/CCCD, hộ khẩu gia đình của người khởi kiện);
– Các tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
Bước 2: Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.
Bước 3: Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:
– Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện; – Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn;
– Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền;
– Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Đồng thời, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay.
Bước 4: Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để nộp tiền ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy bảo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
Bước 5: Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và ra Quyết định đưa vụ án ra xét xử sơ thẩm .
Xem thêm >> Dịch vụ là gì? Những điều bạn cần phải biết về dịch vụ.
Tranh chấp thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Câu hỏi:
Năm 2012, bác tôi đồng ý cho tôi một mảnh đất 100m2 ở huyện Đông Anh, Hà Nội. Sau đó, tôi và bác đến văn phòng công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với giá trị 200 triệu đồng để giảm tiền thuế, sau khi hoàn tất hợp đồng công chứng tôi đã đi đăng ký lại quyền sở hữu và xây nhà để ở. Vì nghĩ là bác tôi cho tôi mảnh đất này nên tôi không trả tiền cho bác tôi nữa nhưng gần đây bác tôi có yêu cầu tôi trả 1 tỷ đồng với giá thị trường của mảnh đất nếu không sẽ kiện ra tòa. Luật sư vui lòng cho tôi hỏi yêu cầu của bác tôi có đúng quy định pháp luật không?
Trả lời:
Về câu hỏi của bạn liên quan đến việc Tranh chấp thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi trả lời như sau:
Theo điều 412 Bộ luật dân sự 2005: có quy định về Nguyên tắc thực hiện hợp đồng dân sự như sau:
“Việc thực hiện hợp đồng phải tuân theo các nguyên tắc sau đây:
1. Thực hiện đúng hợp đồng, đúng đối tượng, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác;
2. Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau;
3. Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.”
Như vậy, cả hai bên trong hợp đồng phải thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Anh và Bác anh thì bác anh đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình. Do đó, Anh cũng phải trả tiền cho bác anh theo như hợp đồng quy định.
Anh không thể nghĩ hoặc lấy lý do là bác anh cho anh mảnh đất để trốn tránh việc trả tiền. Việc bác anh đòi tiền là đúng quy định pháp luật nhưng số tiền cụ thể như thế nào thì các bên phải cùng nhau thỏa thuận để phù hợp với quy định pháp luật và phù hợp với tình hình thực tế của các bên.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Thiên Minh, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
