Tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở là một tranh chấp thường xuyên xảy ra và khó giải quyết. Việc tìm kiếm phương thức để giải quyết các tranh chấp này là một nhu cầu bức thiết nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên. Trong phạm vi bài viết này, chúng xin gửi đến quý bạn đọc một số giải pháp tháo gỡ các bế tắc trong việc xử lý các tranh chấp của hợp đồng góp vốn xây dựng dự án nhà ở.Tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở
Tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở
Các hình thức huy động vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở
Khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 quy định về hình thức huy động vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở với chủ đầu tư như sau:
“(3) Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh; chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:
a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;
b) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;
c) Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;
d) Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.”
Tuy nhiên trên thực tế xảy ra rất nhiều trường hợp chủ đầu tư chưa đáp ứng được các điều kiện nêu trên nhưng vẫn chào mời và ký kết Hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư, căn cứ vào các quy định tại Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì Hợp đồng góp vốn trên là trái quy định pháp luật, thiệt hại về tài sản góp vốn đối với các nhà đầu tư là rất lớn. Thêm vào đó khi Chủ đầu tư đã đáp ứng đủ các điều kiện để ký kết Hợp đồng góp vốn thì tranh chấp sẽ phát sinh từ nội dung, điều khoản của Hợp đồng; thực tế đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…), hệ quả là quyền lợi của bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng. Hầu hết các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do không có cơ chế xử lý được rốt ráo các tình huống hay yêu cầu giải quyết tranh chấp (ví dụ: đòi giao nhà nhưng dự án không có khả năng triển khai tiếp hay chậm tiến độ, hoặc phương án xử lý khoản tiền góp vốn đã nộp để chuyển giao hợp đồng góp vốn cho bên khác…).
Kinh tế khó khăn khiến nhiều dự án chậm tiến độ dẫn đến
Tuy nhiên, thực tế đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, cơ chế xử lý do chậm tiến độ…), hệ quả là quyền lợi của bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng.
Hiện nay, tình hình khó khăn chung của thị trường BĐS dẫn đến việc có rất nhiều chủ dự án chậm trễ việc bàn giao nhà ở so với tiến độ đã cam kết ban đầu hay phải ngưng hẳn việc thi công xây dựng hoặc nhà đầu tư không tuân thủ tiến độ góp vốn đầu tư như cam kết. Mặc dù chịu thiệt hại, thậm chí có nguy cơ mất vốn đầu tư (đối với trường hợp bên bị vi phạm là nhà đầu tư) hoặc ảnh hưởng đến hoạt động của dự án (đối với trường hợp bên bị vi phạm là chủ dự án), nhưng các bên dường như vẫn chưa có biện pháp hiệu quả nào để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình cũng như giải quyết các tranh chấp sao cho mang lại giải pháp tốt nhất cho các bên.
Hầu hết các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do không có cơ chế xử lý được rốt ráo các tình huống hay yêu cầu giải quyết tranh chấp (ví dụ: đòi giao nhà nhưng dự án không có khả năng triển khai tiếp hay chậm tiến độ, hoặc phương án xử lý khoản tiền góp vốn đã nộp để chuyển giao hợp đồng góp vốn cho bên khác…).
Chính vì vậy, việc nghiên cứu cơ chế pháp lý để giải quyết các tranh chấp trong các hợp đồng góp vốn là một nhu cầu bức thiết nhằm nghiên cứu phương án khả thi nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên khi có hành vi vi phạm hợp đồng góp vốn. Trong hạn hữu của bài viết này, chỉ xin đề xuất đến một số giải pháp tháo gỡ các bế tắc trong việc xử lý các tranh chấp của hợp đồng góp vốn khi xảy ra tình huống vi phạm tiến độ thực hiện các nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng nhằm đưa ra giải pháp tốt nhất cho các quyền và nghĩa vụ tồn đọng của các bên trong hợp đồng góp vốn để đầu tư phát triển dự án nhà ở tại Việt Nam.
Các phương án giải quyết khi tranh chấp xảy ra
- Giải pháp đầu tiên và tốt nhất cho cả chủ dự án và nhà đầu tư là cùng thương lượng với nhau để điều đình lại hợp đồng góp vốn hay hợp đồng đầu tư theo hướng bảo đảm lợi ích cho cả hai bên. Đây không chỉ là giải pháp hay nhất không cần thông qua các cơ quan tố tụng để giải quyết tranh chấp, giúp các bên tiết kiệm được thời gian và chi phí, mà còn thể hiện sự thấu hiểu và cảm thông giữa các bên trong việc cùng xem xét và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách khôn ngoan nhất.
- Nếu các bên không thể thương lượng được, nhà đầu tư có thể tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình hoặc đề nghị chấm dứt hợp đồng góp vốn. Khi đó, thông qua phán quyết của tòa án, nhà đầu tư được quyền yêu cầu chủ dự án phải bồi thường thiệt hại và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà; hoặc yêu cầu chủ dự án hoàn trả lại tiền góp vốn và bồi thường thiệt hại theo quy định. Tuy nhiên, thực tế không phải trường hợp nào nhà đầu tư cũng có thể nhanh chóng thu hồi lại tiền góp vốn đầu tư hoặc nhận bàn giao nhà cho dù đã thắng kiện tại Tòa án.
- Ngoài ra nhà đầu tư có thể nộp đơn yêu cầu Tòa tuyên bố phá sản đối với chủ đầu tư để thu hồi lại vốn góp đầu tư khi chủ dự án cố tình chậm trễ việc tiến hành dự án hoặc không trả lại vốn góp cho nhà đầu tư, tuy vậy, do pháp luật phá sản của nước ta hiện nay còn chưa thật rõ ràng và việc xác lập tư cách chủ thể bị phá sản đối với chủ dự án không là đương nhiên, nên trước khi nhà đầu tư muốn nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản đối với chủ dự án thì phải chứng minh được tư cách chủ nợ của mình, đồng thời, chứng minh được chủ dự án đang rơi vào điều kiện để mở thủ tục phá sản theo quy định.
Xem thêm >> Thuế thu nhập cá nhân là gì? Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân mới nhất 2021.
Những rủi ro trong hợp đồng góp vốn đầu tư phát triển dự án nhà ở
Việc đầu tư này sẽ mang lại nhiều rủi ro khi chủ đầu tư chưa đáp ứng được các điều kiện nêu trên nhưng vẫn chào mời và ký kết hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư. Điều này dẫn đến thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư vì lúc này hợp đồng góp vốn trên là trái quy định pháp luật.
Ngoài ra, kể cả khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện để ký kết hợp đồng góp vốn thì vẫn có thể tồn tại nhiều rủi ro. Cụ thể là các tranh chấp phát sinh từ nội dung, điều khoản hợp đồng. Có thể nhận thấy rằng, trên thực tế, đa phần các hợp đồng góp vốn hiện nay đều không ràng buộc chặt chẽ cụ thể trách nhiệm cũng như chế tài đối với trường hợp một bên vi phạm nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng góp vốn (như cơ chế bồi thường thiệt hại, phạt vi phạm, buộc thực hiện đúng hợp đồng hay xử lý do chậm tiến độ…), điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên không vi phạm, bởi lúc này bên không vi phạm không được bảo vệ hiệu quả do thiếu quy định chi tiết để xử lý vi phạm khi không thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng.
Đa phần, các tranh chấp dạng này đều rơi vào bế tắc do không có cơ chế xử lý được rốt ráo các tình huống hay yêu cầu giải quyết tranh chấp. Do đó, tìm kiếm một cơ chế pháp lý để giải quyết tranh chấp là điều cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho các bên.
Trình tự khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng góp vốn đầu tư dự án nhà ở
Theo quy định tại Điều 186 và Điều 187 của Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy quyền và lợi ích mình bị xâm hại, cá nhân, tổ chức có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết.
Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.
Người khởi kiện có thể nộp đơn trực tiếp tại Tòa án, gửi qua đường bưu điện hoặc gửi trực tiếp bằng hình thức điện tử qua cổng thông tin điện tử của Tòa án. Lúc này, Tòa án sẽ nhận và thụ lý đơn khởi kiện khi hồ sơ hợp lệ.
Xem thêm >> Phụ cấp độc hại là gì? Điều kiện và mức hưởng phụ cấp độc hại mới nhất 2021.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
