Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
Quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Tại khoản 29 Điều 3 và Điều 179 Luật Đất đai 2013 đã ghi nhận: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó…”.
Tài sản chung chính của hộ gia đình được pháp luật quy định cụ thể tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015, đó là khối tài sản do các thành viên của cả hộ tạo lập nên trong quá trình tiến hành các hoạt động kinh tế chung và các tài sản mặc dù thuộc sở hữu cá nhân nhưng có thỏa thuận góp vào khối tài sản chung, hoặc các tài sản được sử dụng vào mục đích hoạt động kinh tế chung. Tài sản chung này bao gồm: quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất (gồm cả đất ở và đất canh tác), rừng, rừng trồng của hộ khi được Nhà nước giao đất canh tác, trồng rừng cho hộ và các tài sản chung được tạo thành.
Hoạt động kinh tế chung có thể hiểu là việc cùng canh tác trên một thửa ruộng, cùng làm một nghề thủ công như: làm giấy, in tranh, đồ mộc, đồ sành sứ, làm đồ thủ công mỹ nghệ, cùng sản xuất một loại sản phẩm… mà mỗi thành viên phụ trách một công đoạn trong quá trình sản xuất hoặc cùng tạo ra một nhóm sản phẩm và tiến hành phân phối, bán, cho thuê trong một tổng thể… và cùng được hưởng lợi từ các hoạt động kinh tế chung nêu trên.
Việc hưởng lợi có thể là trực tiếp (nhận tiền, tài sản chia cho từng người) hoặc thông qua việc thụ hưởng chung các lợi ích như nhà ở, ăn uống, đi lại bằng tài sản chung.
Như vậy, các hoạt động đơn lẻ của thành viên hộ gia đình như mua bán phục vụ tiêu dùng cá nhân không được coi là hoạt động của hộ gia đình và hộ gia đình không phải chịu trách nhiệm với hành vi của cá nhân đó (trong trường hợp cá nhân là người từ đủ 18 tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự).
Việc xác định tài sản chung, các hoạt động kinh tế chung của hộ gia đình có ý nghĩa rất quan trọng trong việc xác định trách nhiệm của hộ gia đình khi tham gia các quan hệ pháp luật dân sự, đặc biệt là quan hệ tín dụng với ngân hàng.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Theo nghĩa chung thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Với việc hộ gia đình thế chấp quyền sử dụng đất tạo cơ sở pháp lý và thực tế cho ngân hàng cũng như bên thế chấp – hộ gia đình bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Về chủ thể của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đó là bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Bên thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, có nhu cầu vay vốn cho mình hoặc cho bên thứ ba, việc thế chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay vốn đó. Bên nhận thế chấp có thể là ngân hàng và các tổ chức tín dụng khác.
Đối với việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là tư liệu sản xuất hay tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình như quyền sử dụng đất, nhà ở, pháp luật quy định phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên hộ gia đình từ đủ 15 tuổi trở lên. Trường hợp một trong số các thành viên hộ gia đình này không đồng ý thì việc định đoạt các tài sản này phải được thỏa thuận lại hay không thể thực hiện được. Còn đối với các tài sản chung khác của hộ gia đình thì chỉ cần sự đồng ý của đa số các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên của hộ gia đình.
Về đối tượng của hợp đồng thế chấp. Đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể là một phần hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất tùy theo sự thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Xét một cách cụ thể hơn thì đối tượng của thế chấp là quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở.
Theo quy định tại Bộ luật Dân sự hiện hành thì trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp vẫn trực tiếp sử dụng, khai thác, hoạt động sản xuất kinh doanh trên thửa đất của mình đã thế chấp. Trong trường hợp phát sinh hoa lợi, lợi tức thì đều thuộc tài sản thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp không thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, trừ trường hợp bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản). Quy định này của pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và bảo vệ trật tự của pháp luật trong quan hệ hợp đồng thế chấp.
Về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Theo quy định của Bộ luật Dân sự thì trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải bảo đảm có các quyền, nghĩa vụ cơ bản, bắt buộc phải có để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng, cụ thể là:
Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp là hộ gia đình: Bên thế chấp được sử dụng đất trong thời hạn thế chấp; được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đất theo phương thức đã thỏa thuận; hưởng hoa lợi, lợi tức thu được, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp; được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý (bằng văn bản). Bên thế chấp có nghĩa vụ: giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp; làm thủ tục đăng ký việc thế chấp; xóa việc đăng ký thế chấp khi hợp đồng thế chấp chấm dứt; sử dụng đất đúng mục đích, không làm hủy hoại, làm giảm giá trị của đất đã thế chấp; thanh toán tiền vay đúng hạn, đúng phương thức theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp quyền sử dụng đất bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; được ưu tiên thanh toán nợ trong trường hợp xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp; cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp; trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
Khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
Xem thêm >> Tài khoản vốn đầu tư trực tiếp là gì? Những quy định mới về tài khoản vốn đầu tư trực tiếp năm 2021.
Trường hợp cụ thể về Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình
Thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình theo quy định mới
Câu hỏi: Hộ gia đình tôi ở Thái Bình, có mẹ tôi, 2 vợ chồng tôi cùng 2 con sinh năm 1990 và 1994. Năm 2005, Nhà nước cho hộ gia đình thuê 2.5 ha đất để trồng cây lâu năm theo hình thức trả tiền hàng năm, thời hạn giao đất là 20 năm. Đến nay, gia đình có nhu cầu vay vốn để cải tạo, nâng cao kỹ thuật trồng trọt. Vậy gia đình tôi có được thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng không?
Trân trọng cám ơn các luật sư đã quan tâm và phúc đáp!
Trả lời: (câu trả lời chỉ mang tính chất tham khảo)
Chào bạn, với nội dung câu hỏi này chúng tôi xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Từ trước đến nay Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách về đất đai để thúc đẩy phát triển, sản xuất, trong đó có tiến hành giao đất nông nghiệp cho người dân trong thời hạn nhất định. Người sử dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giống như những chủ thể sử dụng đất hợp pháp khác, người sử dụng đất là hộ gia đình có quyền thế chấp Quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đối với hộ gia đình, thì điều kiện để được thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm những quy định trong pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Với trường hợp của bạn, PHAMLAW xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Về hạn mức đất trồng cây lâu năm được giao
Điều 129 Luật đất đai 2013, hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình trực tiếp sản xuất là không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sống Cửu Long; không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. Gia đình bạn đã được giao đất quá hạn mức sử dụng là 0.5 héc ta. Căn cứ vào các quy định sau:
- Điểm b khoản 1 điều 56: “Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp: b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao tại điều 129 Luật này;”
- Khoản 1 điều 60: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn sử dụng đất, nếu được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.”
- Khoản 8 điều 210: “8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, gia đình bạn được Nhà nước cho thuê đất có thu tiền hàng năm trước ngày Luật đất đai 2013 có hiệu lực (ngày 01/7/2014), do vậy vẫn có quyền sử dụng diện tích đất vượt hạn mức, và có thể thế chấp quyền sử dụng với 0.5 héc ta này nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của luật.
Về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Hộ gia đình sử dụng đất được hiểu là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất là hộ gia đình có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định sau:
- Khoản 1, điều 167 Luật đất đai 2013: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”;
- Điểm a khoản 2 điều 167: “Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.”
- Khoản 1 điều 168: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.”
Các điều kiện để thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài ra, theo quy định của pháp luật dân sự về chế độ sở hữu, thì đối với tài sản chung của hộ gia đình, mọi quyết định liên quan đến việc định đoạt tài sản chung cần có sự đồng ý của các thành viên đã thành niên trong gia đình. Tài sản chung của hộ gia đình theo điều 212 Bộ luật dân sư 2015: “Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.” Như vậy, quyền sử dụng đối với diện tích đất được nhà nước giao và công nhận quyền sử dụng cũng là tài sản chung của các thành viên trong gia đình; việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Căn cứ theo những quy định trên, gia đình bạn có thể thế chấp quyền sử dụng nếu đáp ứng đủ các điều kiện không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án. Vì đất được giao cho gia đình trong thời hạn 20 năm kể từ 2005, nên được thế chấp trong thời gian sử dụng đất còn lại. Vợ chồng bạn có 2 con sinh năm 1990 và 1994, đến nay đã thành niên nên khi thế chấp quyền sử dụng đất, phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong gia đình. Các thành viên có thể ủy quyền cho bạn để tiến hành các thủ tục hoặc trực tiếp tham gia vào thực hiện các thủ tục thế chấp vay vốn tại ngân hàng.
Xem thêm >> Công chứng là gì? Những điều cần biết về công chứng và thủ tục làm công chứng.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
