Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền rất quan trọng và chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai.
Quyền định đoạt đất đai là gì?
Theo quy định tại Điều 4, Luật đất đai 2013 quy định về Sở hữu đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Đất đai là tài sản đặc biệt khác với tài sản thông thường nên Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai thực hiện quyền định đoạt đất đai không giống với việc định đoạt tài sản của các chủ sở hữu khác. Trong luật dân sự, các chủ sở hữu thường chấm dứt quyền sở hữu chủ của mình đối với vật bằng việc quyết định số phận pháp lý và số phận thực tế thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng mua bán, hợp đồng tặng cho tài sản. Còn Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai chỉ được thực hiện việc quyết định số phận pháp lý của đất thông qua các hình thức pháp lý là quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất chứ không có quyền định đoạt số phận thực tế của đất đai. Dù đất đai đã được giao cho bất kỳ tổ chức, cá nhân nào sử dụng thì trên thực tế vẫn thuộc sở hữu toàn dân và chịu sự quản lý của Nhà nước.
Quyền định đoạt đất đai là quyền quyết định số phận pháp lý của đất đai. Đây là quyền rất quan trọng và chỉ có Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai mới được thực hiện quyền định đoạt đất đai.
Có phải chủ sở hữu có quyền định đoạt tài sản của mình trong mọi trường hợp không?
Không phải trong mọi trường hợp chủ sở hữu đều có quyền định đoạt tài sản của mình. Để thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản thì phái đáp ứng một số điều kiện được quy định tại Điều 193 Bộ luật dân sự 2015:
Điều 193. Điều kiện thực hiện quyền định đoạt
Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện không trái quy định của pháp luật.
Trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó.
Điều luật trên quy định về điều kiện của việc thực hiện quyền định đoạt, đó là điều kiện về chủ thể (phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện), nội dung định đoạt (không trái quy định của pháp luật), về trình tự, thủ tục (phải tuân theo đúng trình tự, thủ tục nếu pháp luật có quy định).
– Về chủ thể: Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thực hiện.
+ Trường hợp phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật: Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
+ Trường hợp chủ thể tự mình xác lập thực hiện giao dịch: Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.
+ Trường hợp phải do người đại diện, người giám hộ xác lập, thực hiện thay: Những giao dịch của người dưới 6 tuổi, người bị mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
– Về nội dung định đoạt: “không trái quy định của pháp luật”, theo điểm c khoản 1 Điều 117 của Bộ luật dân sự có quy định: “Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội”. Các hành vi định đoạt đối với tài sản của chủ sở hữu cũng phải tuân thủ các điều kiện chung của giao dịch, tức là phải tuân theo Điều 117 Bộ luật dân sự.
Quyền định đoạt của chủ sở hữu được quy định như thế nào?
Quyền định đoạt tài sản là một trong ba quyền năng của mà chủ thể sở hữu tài sản có. Khi là chủ sở hữu tài sản thì chủ thể có quyền định đoạt tài sản.
Theo Điều 194 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:
Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Điều luật trên đã liệt kê những hành vi mà chủ thể hữu có thể thực hiện để định đoạt tài sản thuộc sở hữu của mình, các loại hành vi này có mục đích chuyển quyền sở hữu đổi với tài sản gồm:
– Chủ sở hữu xác hợp đồng như: bán, trao đổi, tặng cho, cho vay;
– Chủ sở hữu thực hiện hành vi pháp lý đơn phương định đoạt tài sản như để thừa kế thông qua lập di chúc; từ bỏ quyền sở hữu đối với tài sản.
Bên cạnh đó, chủ sở hữu còn có thể thực hiện các hành vi định đoạt bản thể vật chất của tài sản như tiêu dùng hay tiêu hủy tài sản.
Phương thức nhà nước định đoạt đất đai
Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đất đai bằng các phương thức chủ yếu sau đây:
Thứ nhất, thông qua các hành vi giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất nhằm thực hiện việc phân chia một cách hợp lí vốn đất đai đáp ứng các nhu cầu sử dụng đất của xã hội.
Thứ hai, Nhà nước quyết định mục đích sử dụng của từng loại đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới được phép thay đổi mục đích sử dụng đất. Người sử dụng đất không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Nếu họ có nhu cầu thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất hoặc cho thuê đất.
Thứ ba, Nhà nước quy định về hạn mức sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất nhằm đảm bảo cho việc sử dụng đất đai của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vừa có tính hợp lí và vừa mang tính ổn định, lâu dài.
Thứ tư, thông qua việc quyết định giá đất để Nhà nước thực hiện việc quản lý đất đai về mặt kinh tế. Điều này có nghĩa là giá đất là một công cụ để Nhà nước quản lý đất đai, điều chỉnh các quan hệ đất đai thông qua việc tác động, điều tiết, xử lí lợi ích kinh tế của các bên.
Thứ năm, Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và có cơ chế để bảo đảm cho các quyền và nghĩa vụ này được thực hiện trên thực tế.
Thứ sáu, Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai nhằm thể hiện vai trò đất đai là nguồn lực, nguồn vốn to lớn để phát triển đất nước.
Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ cho người có đất thu hồi nhằm đảo bảo sự công bằng, bình đẳng trong sử dụng đất.
Thứ bảy, Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất nhằm điều tiết vấn đề đất đai để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và đáp ứng nhu cầu thực hiện nhiệm vụ quốc phòng – an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.
Từ các quy định trên cho thấy, chỉ có Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai mới có quyền định đoạt đất đai. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp nhưng không có quyền định đoạt đất đai. Mọi hành vi xâm phạm đến quyền định đoạt đất đai của Nhà nước thì sẽ căn cứ vào tính chất và mức độ vi phạm của hành vi mà Nhà nước quyết định các biện pháp xử lý thích đáng, phù hợp với quy định của Luật đất đai năm 2013.
Xem thêm >> Đặc điểm của chứng khoán và những điều bạn cần biết về thị trường chứng khoán.
Quyền năng của nhà nước đối với đất đai
Nhà nước với những đặc trưng vốn có của mình, là thiết chế trung tâm của hệ thống chính trị, là công cụ để nhân dân thực hiện quyền lực nhân dân dưới hình thức dân chủ đại diện. Vì vậy, Nhà nước là thiết chế đại diện cho nhân dân (chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai ở nhà nước ta) thực hiện quyền chủ sở hữu đối với đất đai.
Thứ nhất, với tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
– Quyền định đoạt đối với đất đai, gồm có: Quyết định mục đích sử dụng đất (thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất); Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Định giá đất.
– Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai, như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.
– Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất và quy định quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất. Các cá nhân, tổ chức không có quyền sở hữu đất mà chỉ có quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này được xác lập do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng. Người có quyền sử dụng đất, tuy không có quyền sở hữu đối với đất nhưng trong những trường hợp nhất định cũng có các quyền năng như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, với tư cách thống nhất quản lý nhà nước về đất đai, Nhà nước thực hiện các quyền năng sau:
– Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;
– Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;
– Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
– Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
– Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
– Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Thống kê, kiểm kê đất đai;
– Quản lý tài chính về đất đai;
– Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;
– Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;
– Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;
– Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;
– Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.
Thứ ba, Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai thông qua việc thực hiện của các cơ quan trong bộ máy nhà nước. Cụ thể như sau:
– Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước;
– Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.
– Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương;
– Ủy ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo phân cấp về thẩm quyền.
Xem thêm >> Đấu giá tài sản là gì? Những quy định mới nhất mà bạn cần biết về đấu giá tài sản.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
