Quy hoạch treo là đất, công trình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, với kế hoạch sử dụng đất cho nhiều mục đích khác nhau, thu hồi đất để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.
Tìm hiểu về quy hoạch treo là gì?
Khái niệm quy hoạch treo
Quy hoạch treo là tình trạng diện tích đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho một hoặc nhiều mục đích khác nhau, đã có công bố sẽ thu hồi để thực hiện kế hoạch nhưng vẫn không thực hiện đúng tiến độ, kế hoạch.
Quy hoạch treo được gọi đầy đủ, chính xác là quy hoạch sử dụng đất treo. Theo quy định tại Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 sửa đổi bổ sung 2019, đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương nếu hết 3 năm không có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ quy hoạch và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
Như vậy, quy hoạch treo là sau khoảng thời 03 năm kể từ khi có công bố quy hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng chưa thực hiện sử dụng và cung không có bất kỳ công bố nào về điều chỉnh, hủy bỏ, thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất thuộc quy hoạch.
Phân loại quy hoạch treo
Tùy thuộc vào loại quy hoạch hoặc các nội dung sử dụng đất, mà dự án có thể chi thành các loại quy hoạch treo khác nhau, liên quan một cách trưc tiếp hoặc gián tiếp tới đất:
- Quy hoạch sử dụng đất
- Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội
- Quy hoạch chung xây dựng đô thị
- Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị
- Quy hoạch giao thông và thủy lợi
- Quy hoạch dân cư nông thôn
- Quy hoạch theo ngành: thể thao, thương mại, du lịch, QPAN, công nghiệp,…
Các quy hoạch này đều đã được lên kế hoạch song lại không được thực hiện do nhiều nguyên nhân, và gây ra những bức xúc trong việc sử dụng đất.
Nguyên nhân của quy hoạch treo là gì?
Trên thực tế, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tính trạng quy hoạch treo. Dưới đây là một số nguy nhân chính thường gặp nhất:
- Quy hoạch treo vì trục lợi;
- Quy hoạch không thống nhất, kế hoạch chồng chéo dẫn đến việc thực hiện phát sinh vấn đề khó giải quyết;
- Không đảm bảo đủ cũng như sử dụng đúng nguồn tài chính để lập quy hoạch dự án;
- Không hài hòa được lợi ích giữa người dân, chính quyền và nhà đầu tư dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện dự án;
- Đội ngũ cán bộ quy hoạch chưa có đủ năng lực hoặc thiếu nhân lực nên quy hoạch đất thực hiện các dự án không đảm bảo phù hợp với định hướng phát triển lâu dài;
- Triển khai không đồng bộ. Tình trạng này dễ thấy nhất khi tiến hành xây dựng nhà ở trước nhưng đường, điện, trường trạm lại thiếu. Từ đó, dẫn đến khó khăn trong việc khai thác, vận hành và hoàn thiện;
- Tiến độ triển khai không đảm bảo kế hoạch. Từ đó dẫn đến lãng phí và tác động tiêu cực đến cuộc sống của người dân trong khu vực, người mua nhà đất thuộc dự quy hoạch treo.
Một số quy định về quy hoạch treo
Bên cạnh khái niệm về quy hoạch treo là gì, phân loại và nguyên nhân của quy hoạch treo, dưới đây hãy cùng Homedy tìm hiểu về những quy định liên quan đến vấn đề này.
Đất quy hoạch treo có được bồi thường không?
Với các trường hợp có đất thuộc quy hoạch treo thì quyền lợi lại hoàn toàn khác. Vậy, đất dính quy hoạch treo có được cấp sổ đỏ, làm các thủ tục chuyển nhượng không? Đất dự án treo có được mua bán hay không? Tìm câu trả lời ngay qua những phân tích nhận định bất động sản dưới đây:
Đất quy hoạch treo có được bồi thường hay không là câu hỏi được nhiều người thắc mắc. Thực tế, không phải bất kỳ đất và tài sản trên đất nào cũng sẽ được bồi thường. Chính sách bồi thường của nhà nước dành cho các nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp có đất quy hoạch treo phụ thuộc vào thời điểm tồn tại, xây dựng nhà trên khu quy hoạch.
Luật Đất đai chia việc bồi thường thành 02 trường hợp khác nhau:
- Trường hợp 1, tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch chưa được công bố, có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì khi có kế hoạch sử dụng đất và quyết định thu hồi của Nhà nước sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật nếu lỡ xây xong mà quy hoạch.
- Trường hợp 2, tài sản trên đất quy hoạch đã có quy hoạch được công bố và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì sẽ không được bồi thường tài sản gắn liền trên đất theo quy định của pháp luật khi thu hồi đất.
Ngoài ra, với các dự án kéo dài và gây thiệt hại vượt quá mức được quy định ở 2 trường hợp trên, người dân được quyền làm đơn để được đền bù tương xứng.
Đất quy hoạch treo có được làm sổ đỏ không?
Nếu trong trường hợp phần diện tích đất đó được công bố quyết định thu hồi hay chuyển đổi mục đích sử dụng trong bản kế hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ không được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hay bất cứ tài sản khác gắn liền với đất. (khoản 6 nghị định 43/2014/NĐ-CP).
Do vậy, đất quy hoạch trên sẽ không được làm sổ đỏ theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, nếu đã có quy định thu hồi và có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người dân phải sử dụng đất theo và thu hồi theo kế hoạch đã được đề ra. Người sử dụng vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng nhưng không được xây dựng nhà ở, công trình mới. Trường hợp muốn sửa chữa, cải tạo thì phải được cho phép bởi cơ quan có thẩm quyền.
Đất quy hoạch treo có được phép bán hay không?
Việc mua bán đất thuộc các quy hoạch sử dụng đất của địa phương trên thực tế vẫn được diễn ra. Với mức giá bán rẻ hơn nhiều so với đất thông thường, nên nhiều nhà đầu tư xem đây là một trong những hình thức đầu tư mang tính may rủi nhưng lợi nhuận cực kỳ cao.
Riêng với đất quy hoạch treo, nếu sau thời gian 03 năm kể từ ngày quy hoạch mà không có bất kỳ động thái thực hiện nào và không có công bố sử dụng đất tiếp theo thì người dân nên đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để hỏi rõ. Nếu quy hoạch không thực hiện, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tức là hoàn toàn có thể mua bán hoặc chuyển nhượng cho người khác.
Như vậy, đất quy hoạch treo hay đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất không có nghĩa là chắc chắn được sử dụng với mục đích công. Người dân nên tìm hiểu kỹ về quy hoạch sử dụng đất cấp xã, cấp huyện và theo dõi tiến độ triển khai. Ở thời điểm quy hoạch treo chưa được UBND huyện hoặc tỉnh công bố các quyết định có liên quan thì người dân nên kỹ lưỡng hơn khi làm các thủ tục pháp lý.
Một số trường hợp giao dịch đất trong quy hoạch treo
Theo quy định tại hoản 2, Điều 49 Luật đất đai 2013, đất quy hoạch treo có thể bán trong một số trường hợp sau:
Trường hợp 1: Có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch
“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, tuy đất đã nằm trong diện quy hoạch, nhưng khi chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện (tức chưa có kế hoạch thu hồi đất) thì người sử dụng vẫn có quyền bán (chuyển nhượng) miếng đất đó. Tuy nhiên, việc mua đất trong thời điểm này cũng khá rủi ro cho người mua.
Trường hợp 2: Có kế hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất
Cũng theo Khoản 3, Điều 49 Luật Đất đai có quy định:
“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”
Như vậy, khi đã có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng đất nữa. Và theo quy định, nếu như quy hoạch bị treo, sau 03 năm kể từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất vẫn chưa có quyết định thu hồi, và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thu hồi đất thì lúc đó, người sử dụng đất mới có thể chuyển nhượng, mua bán.
Xem thêm >> Chế tài là gì? Những điều bạn cần biết về chế tài.
Nên mua đất quy hoạch treo không?
Hiện nay, việc mua bán đất nằm trong quy hoạch treo đôi lúc vẫn diễn ra dưới hình thức giao dịch bằng giấy viết tay. Giao dịch bằng giấy viết tay không có giá trị về mặt pháp lý, không được pháp luật bảo vệ. Tức khi có tranh chấp xảy ra, bạn không thể kiện tụng trên mảnh giấy viết tay được.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều trường hợp vẫn có người mua đất dính quy hoạch treo với hi vọng đất sẽ không bị thu hồi. Sau một thời gian, quy hoạch bị hủy bỏ, đất sẽ lại được cấp sổ đỏ và có giá trị trở lại. Do đó, trường hợp khách hàng lỡ mua phải miếng đất, ngôi nhà dính quy hoạch thì vẫn có xác suất không bị thu hồi.
Khi sinh sống trên mảnh đất quy hoạch treo, bạn sẽ gặp rất nhiều rủi ro:
– Thứ nhất, mảnh đất nằm trong diện quy hoạch dù “treo” thì quý khách không thể đăng ký sổ đỏ.
– Thứ hai, quý khách không thể xây nhà trên mảnh đất quy hoạch treo. Từ đó, không thể đăng ký sổ hộ khẩu (thường trú) trên đó.
– Thứ ba, nếu không có sổ hộ khẩu, đăng ký thường trú, quý khách sẽ gặp nhiều bất lợi ví dụ như: khó đăng ký đi học cho con cái, khó chứng minh nơi mình đã ở (trường hợp mua nhà ở xã hội),…
– Thứ tư, quý khách phải chấp nhận một sự thật đó là khi ở trên mảnh đất đã có quyết định thu hồi là quý khách đang ở trên một mảnh đất bất hợp pháp.
Xem thêm >> Dịch vụ là gì? Những điều bạn cần phải biết về dịch vụ.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
