Tặng cho, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định và không thuộc các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng đất hay tặng cho theo quy định của pháp luật hiện hành mới được xem là hợp pháp và mới có thể thực hiện các thủ tục pháp lý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đây là những loại đất không được chuyển nhượng theo quy định.
Những loại đất không được phép chuyển nhượng
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”.
PHẢI CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Theo quy định chỉ khi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép mua bán, tặng cho hay nói cách khác việc chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ hay kể cả tặng cho nếu chưa có chứng nhận QSDĐ (quyền sử dụng đất) thì được xem là không hợp pháp.
Tuy nhiên, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 thì vẫn có các trường hợp đất không có sổ đỏ vẫn có quyền bán đất nếu đó là trường hợp quy định tại khoản khoản 3 Điều 186 và nhận thừa kế tại khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai hiện hành, cụ thể:
+ Người sử dụng đất trong trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được quyền bán đất ngay sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng đất chưa có sổ đỏ khi có điều kiện để cấp sổ đỏ mà chưa cần có sổ đỏ.
+ Người nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất sẽ không được cấp sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người thuộc đối tượng đủ điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.
ĐẤT CÓ TRANH CHẤP KHÔNG ĐƯỢC PHÉP CHUYỂN NHƯỢNG
Theo quy định điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 đất đủ điều kiện mua bán, chuyển nhượng, tặng cho… phải là đất đang không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, bất kể là tranh chấp ai là chủ sở hữu hay tranh chấp ranh giới lớn hay nhỏ.
Do đó, vấn đề đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng không đương nhiên câu trả lời luôn luôn là đất đang tranh chấp không được chuyển nhượng, tặng cho… Và nếu các bên cố tình chuyển nhượng, tặng cho được xem là bất hợp pháp và cơ quan nhà nước cũng sẽ không thực hiện việc sang tên sổ đỏ chính chủ bởi không đủ điều kiện cấp sổ theo quy định.
KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT ĐANG BỊ KÊ BIÊN ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN
Một trường hợp không được quyền nhượng quyền sử dụng đất nữa đó là khi: Quyền sử dụng đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án khi có quyết định của Tòa án. Bởi đây là tài sản đang được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đất đã bị phong tỏa và về bản chất không còn thuộc sở hữu của người đứng tên sổ đỏ.
ĐẤT HẾT THỜI HẠN SỬ DỤNG KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG
Đất nhà nước cấp có được chuyển nhượng không? Tất nhiên, theo quy định đất được nhà nước giao, cho thuê được chuyển nhượng nhưng phải còn thời hạn sử dụng đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp. Điểm d khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 ghi nhận trường hợp đủ điều kiện chuyển nhượng đó là đất phải còn thời hạn sử dụng.
Bởi có loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất giao lâu dài ổn định, không xác định thời hạn sử dụng, nhưng cũng có loại đất được nhà nước cho thuê hay giao 50 năm hay 10 năm, 20 năm… được ghi cụ thể trong giấy chứng nhận. Do đó, chỉ khi đất còn thời hạn sử dụng thì bất kể là đất nước nhà nước giao, đất cho thuê đều được phép chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế. Lưu ý, người nhận tặng cho hay chuyển nhượng chỉ được sử dụng đất trong thời hạn sử dụng còn lại mà không phải được sử dụng đất là đất 50 năm,… theo thời hạn sử dụng đất cấp ban đầu cho chủ trước.
Như vậy, để có thể xác định những loại đất không được chuyển nhượng tặng cho thì cần nắm rõ các quy định về điều kiện đất được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… ở trên. Đồng thời, khi tăng cho hay mua bán chuyển nhượng đất… cầm phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và các thỏa thuận này chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Do đó, căn cứ vào 4 điều kiện cần phải có khi chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất người dân nếu thấy đất đang sở hữu đảm bảo đủ các điều kiện trên thì hoàn toàn có quyền được chuyển nhượng bất kể đó là: đất giãn dân, đất thương mại dịch vụ, đất sổ đỏ, đất sổ xanh, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất thuê, đất lưu không hay được giao đất có thời hạn, đất cho tặng hợp pháp, hoàn thiện pháp lý.
Tuy nhiên, đối với một số loại đất đặc thù cần phải kiểm tra các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 188 Luật Đất đai để xác định các trường hợp người không được nhận chuyển nhượng, tặng cho và trường hợp chuyển nhượng có điều kiện.
Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp sau không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:
“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.
Xem thêm >> Đấu giá tài sản là gì? Những quy định mới nhất mà bạn cần biết về đấu giá tài sản.
NHỮNG NGƯỜI KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (khoản 1 Điều 191). Do đó, với bất cứ lý do gì thì những đối tượng này đều không được phép nhận chuyển nhượng, tặng cho tất cả các loại quyền sử dụng đất.
KHÔNG ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG ĐẤT TRỒNG LÚA, RỪNG PHÒNG HỘ, RỪNG ĐẶC DỤNG CHO TỔ CHỨC KINH TẾ
Khoản 2 Điều 191 quy định: Các tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, ngoại trừ các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Do đó, điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa là gì, đất ruộng nông nghiệp, đất rừng sản xuất, rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ có được chuyển nhượng không? Loại đất này là đất được chuyển nhượng, tặng cho nhưng phải đáp ứng điều kiện về người nhận chuyển nhượng bắt buộc không phải là tổ chức kinh tế nếu như không thuộc trường hợp theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
NGƯỜI KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRỒNG LÚA
Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không, điều kiện? Theo quy định tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất Đai 2013: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
Vì vậy, đất nông nghiệp có được chuyển nhượng nhưng sẽ hạn chế về chuyển nhượng đất trồng lúa. Cụ thể đất trồng lúa có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào đối tượng nhận chuyển nhượng có phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp hay không? Nếu là người nhận chuyển nhượng trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp sẽ đủ điều kiện và nếu không thì không được phép chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng.
Cho nên, việc tìm hiểu có nên mua đất nông nghiệp, đất ruộng không cần phải tính toán đến điều kiện trên cũng như quy chế sử dụng đất nông nghiệp để xác định thiệt – hơn khi chọn mua loại đất này.
Xem thêm >> Tài khoản vốn đầu tư trực tiếp là gì? Những quy định mới về tài khoản vốn đầu tư trực tiếp năm 2021.
NGƯỜI KHÔNG ĐƯỢC NHẬN CHUYỂN NHƯỢNG, TẶNG CHO ĐẤT Ở, ĐẤT NÔNG NGHIỆP Ở KHU VỰC RỪNG PHÒNG HỘ, ĐẶC DỤNG
Khoản 4 Điều 191 quy định: Đối với các hộ gia đình, cá nhân nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng sẽ không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực này.
Cho nên, đề đất rừng sản xuất, đất trồng rừng hay đất lâm nghiệp có được chuyển nhượng không sẽ phụ thuộc vào nơi sinh sống của người nhận chuyển nhượng, tặng cho ở đâu.
Trên đây là bốn loại đất không được phép chuyển nhượng, tặng cho mà người chuyển nhượng, cho tặng cũng như người nhận phải lưu ý để đảm bảo thỏa thuận có hiệu lực, hợp pháp.
Một số câu hỏi những loại đất không được chuyển nhượng
Đất quy hoạch có được mua bán không?
Theo các quy định về điều kiện tăng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không đề cập tới vấn đề giới hạn đất trong quy hoạch có được chuyển nhượng không. Trong đó, quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai và sửa đổi bổ sung bởi khoản 1 Điều 6 Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật liên quan đến quy hoạch 2018 thì việc xác định có nên mua đất quy hoạch sẽ cần nắm rõ các trường hợp đất quy hoạch dưới đây cùng quy chế pháp lý:
Thứ nhất, đất quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện: Đây là đất quy hoạch được phép chuyển nhượng, mua bán hay tặng cho, thừa kế và chuyển đổi… Vì thế mà trong trường hợp này người sử dụng đất vẫn được đảm bảo đầy đủ các quyền lợi định đoạt tài sản là quyền sử dụng đất của mình theo quy định..
Thứ hai, đất quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch: Người sử dụng đất trong quy hoạch ở trường hợp này không được chuyển nhượng, tặng cho nhưng sẽ không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Trong trường hợp muốn cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện có phải xin và được cho phép mới được làm.
Đồng thời, việc đất bị thu hồi có được chuyển nhượng không thì đương nhiên sẽ không được phép mua bán do Điều 170 Luật đất đai quy định về nghĩa vụ giao lại đất khi nhà nước có quyết định thu hồi.
Về bản chất, khi có quyết định thu hồi đất thì nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận, vì thế mà đất bị thu hồi không thuộc quyền sử dụng và không đáp ứng đủ điều kiện quy định tại điều 188 Luật Đất đai.
Như vậy, vấn đề đất dính quy hoạch hay đất trong khu quy hoạch, đất dự án có được chuyển nhượng không có được chuyển nhượng sẽ phụ thuộc vào loại đất đó đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và đã có quyết định thu hồi đất hay chưa để xác định quyền tặng cho, chuyển nhượng của chủ đất. Về cơ bản, bất kể là đất quy hoạch cây xanh hay quy hoạch dự án… nếu chưa có quyết định thu hồi đất đều có thể tặng cho và chuyển nhượng như bình thường.
Lưu ý: quyền lợi của người sử dụng đất thuộc diện quy hoạch cần biết
+ Đối với trường hợp đất có kế hoạch sử dụng đất hàng năm được công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng sau 3 năm từ ngày công bố thì cơ quan nhà nước sẽ phải: Điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với đất trong quy hoạch đó và công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ đó.
+ Sau 03 người sử dụng đất quy hoạch sẽ không bị hạn chế quyền: Xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm…trong một số trường hợp đó là:
- Cơ quan nhà nước phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ.
- Cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố quyết định đó.
Đất 5% có được chuyển nhượng không?
Vấn đề có nên mua đất 5 phần trăm hay không bởi lo lắng đây là loại đất không được phép chuyển nhượng
Trước hết. cần phải hiểu Đất 5% là gì để nắm rõ được quy chế pháp lý của loại đất này. Trên thực tế, pháp luật không quy định loại đất 5% mà đây là loại đất này bản chất là đất nông nghiệp (trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản) để phục vụ cho các nhu cầu công ích của xã phường, thị trấn với tỉ lệ không quá 5% tổng diện tích đất nông nghiệp này theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai 2013. Vì vậy, loại đất này vẫn thường được gọi là đất phần trăm hay đất 5%.
Theo quy chế sử dụng quỹ đất nông nghiệp 5% này là để sử dụng vào mục đích công ích, công cộng, bồi thường vào cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng, xây nhà tình nghĩa, tình thương.
Nếu còn quỹ đất sau khi ưu tiên sử dụng cho các mục đích công ích thì có thể cho thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy hải sản và thời hạn cho thuê không quá 5 năm/lần, hết thời hạn thuê vẫn còn nhu cầu thì làm đơn xin thuê tiếp.
Như vậy, để trả lời đất phần trăm có được chuyển nhượng không, đất 5% có được mua bán không thì theo quy định đây là những loại đất không được phép chuyển nhượng.
Nhìn chung, cho tặng, mua bán đất đai hay chính xác là chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật có những giới hạn (bị cấm) khi không đủ điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho. Cho nên cần phải nắm được các quy định chung về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các trường hợp không được phép nhận chuyển nhượng theo quy định trên.
Mong rằng những chia sẻ trên đây sẽ giúp cho bạn đọc có được những thông tin cần thiết về các trường hợp, các loại đất không được chuyển nhượng để thực hiện các giao dịch hợp pháp, đúng quy định, bảo vệ quyền lợi và thực hiện nghĩa vụ liên quan tới các giao dịch QSDĐ hiện nay.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
