Việc chuyển nhượng đất nông nghiệp được quy định rất nhiều điều kiện để đảm bảo việc sử dụng đúng mục đích theo quy định của pháp luật. Sau đây, Chúng tôi sẽ giới thiệu tới quý vị những nội dung sau để hỗ trợ khách hàng những thông tin cần thiết liên quan đến mua bán đất nông nghiệp.
Khái niệm đất nông nghiệp? Khái niệm mua bán đât nông nghiệp.
-Về khái niệm đất nông nghiệp, Luật đất đai 2013 chưa đưa ra khái niệm cụ thể về đất nông nghiệp mà chỉ đề cập đến các loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp theo theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối. Đồng thời đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
Trên cơ sở nền tảng các loại đất của nhóm đất nông nghiệp, có thể hiểu rằng: Đất nông nghiệp là loại đất được Nhà nước giao cho người dân để phục vụ nhu cầu sản xuất, nghiên cứu, thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đồng thời với mục đích bảo vệ, phát triển rừng. Đất nông nghiệp bao gồm đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối và đất nông nghiệp khác. Đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất được xác định là tư liệu sản xuất chủ yếu, vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động đặc biệt quan trọng của ngành nông – lâm nghiệp.
-Tương tự như khái niệm đất nông nghiệp, Luật đất đai 2013 chưa đưa ra khái niệm cụ thể về việc mua bán đất nông nghiệp. Trên tinh thần của Luật đất đai 2013, chúng ta hiểu rằng mua bán đất nông nghiệp thực chất là hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là người sử dụng đất nông nghiệp chuyển giao đất nông nghiệp và quyền sử dụng đất đó cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sử dụng. Bên chuyển giao đất nông nghiệp và quyền sử dụng đất nông nghiệp được nhận số tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất theo sự thỏa thuận của các bên.
Đối tượng không được mua bán đất nông nghiệp
Người sử dụng đất còn phải không thuộc trường hợp bốn đối tượng không được chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo Điều 191 Luật đất đai 2013:
Thứ nhất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Thứ hai, tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Như vậy, đối trường trường hợp này chỉ cấm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất, không bao áp dụng đối với toàn bộ đất nông nghiệp.
Thứ ba, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Như vậy, nếu loại đất thuộc đất trồng lúa thì Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho.
Thứ tư, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?
Điều kiện chuyển đổi đất nông nghiệp được quy định tại Điều 190 Luật đất đai như sau: “ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”.
Ngoài ra đối với đất trồng lúa thì điều kiện để nhận chuyển nhượng là hộ gia đình, cá nhân phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.
Như vậy, việc mua bán đất nông nghiệp chỉ được thực hiện cho các hộ gia đình, cá nhân trong cùng xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. Người ở nơi khác sẽ không được mua đất nông nghiệp.
Điều kiện mua bán đất nông nghiệp
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình, trong đó có quyền mua bán (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) như sau:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất;
– Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Bên cạnh đó, khi chuyển nhượng đất nông nghiệp, cần đáp ứng một số các điều kiện quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 như sau:
– Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận, tặng, cho quyền sử dụng đất trồng lúa;
– Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng, cho, quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
– Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp trong hạn mức được quy định tại Điều 130 Luật Đất đai và quy định chi tiết tại Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thủ tục mua bán đất nông nghiệp
Bước 1: Đặt cọc mua bán hoặc chuyển nhượng đất nông nghiệp
Nội dung của Hợp đồng đặt cọc mua bán đất nông nghiệp bao gồm những thông tin cơ bản như sau:
- Thông tin bên bán, thông tin bên mua và thông tin người làm chứng (nếu có);
- Thông tin mô tả về đất gồm vị trí đất ghi trên sổ đỏ, mã số sổ đỏ, diện tích đất, tài sản trên đất…;
- Giá tiền mua bán đất nông nghiệp, số tiền đặt cọc, thời gian và hình thức thanh toán, thời gian cụ thể các đợt thanh toán tiếp theo;
- Thời gian hai bên ký thỏa thuận hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng nông nghiệp
- Các thỏa thuận khác như: Bên chịu thuế thu nhập cá nhân, lệ phí công chứng, giá trị đền bù nếu không thực hiện đúng hợp đồng…
Bước 2: Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
Bước ký kết này sẽ được thực hiện tại Văn phòng công chứng địa phương, thuộc nơi có đất ruộng giao dịch. Theo đó, các bên cần chuẩn bị những hồ sơ, giấy tờ sau đây:
Bên bán cần chuẩn bị:
- Bản gốc Sổ hộ khẩu; bản gốc thẻ CCCD/CMND/hộ chiếu;
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy tờ ly hôn và phân chia tài sản do Tòa án phán quyết, các giấy tờ phân chia tài sản, di chúc, …
- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Bên mua cần chuẩn bị:
- Bản gốc Sổ hộ khẩu; bản gốc thẻ CCCD/CMND/hộ chiếu;
- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (đối với người độc thân, chưa có vợ hoặc chồng);
- Giấy kết hôn (trường hợp đã kết hôn);
Nộp hồ sơ thủ tục mua bán đất nông nghiệp và yêu cầu công chứng tại Văn phòng công chứng
Hai bên tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng kèm phiếu yêu cầu công chứng, sau đó chờ công chứng viên check lại hồ sơ hoặc phát hành hồ sơ. Nếu giấy tờ chuẩn bị đủ và đảm bảo các điều kiện cũng như mẫu hợp đồng mua bán đất nông nghiệp thì bên bán và bên mua sẽ lần lược ký vào 3 Bản Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Công chứng viên ký tên, đóng dấu và ghi lời chứng vào hợp đồng.
Bước 3: Đăng ký biến động đất đai
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai
- Việc nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Hồ sơ cần có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng; Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Những giấy tờ tùy thân bao gồm: CCCD/CMND, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn…
Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện một số công việc sau
- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định;
- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Thời gian giải quyết là 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp đầy đủ hồ sơ
- Trường hợp đối với vùng sâu vùng xa thì thời gian giải quyết có thể kéo dài nhưng không quá 20 ngày làm việc;
Xem thêm >> Pháp nhân là gì? Những quy định bạn cần biết về pháp nhân.
Cần lưu ý gì khi thực hiện mua bán đất nông nghiệp
-Trước hết, nếu như có nhu cầu muốn chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, thì trước khi thực hiện mua đất nông nghiệp, cần xác định mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện quy hoạch đất ở. Trên thực tế, mặc dù có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không phải khi nào cũng được chuyển, vì UBND cấp huyện chỉ đồng ý chuyển khi kế hoạch sử dụng đất hàng năm cho phép chuyển. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 52 Luật đất đai 2013 là phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
-Không những thế, người muốn mua đất nông nghiệp cần phải có hồ sơ pháp lý đầy đủ, rõ ràng về mảnh đất, tránh trường hợp mua bán đất nông nghiệp chỉ bằng giấy viết tay sơ sài như nhiều hộ dân cư đang gặp phải. Từ đó, dẫn đến nhiều hệ lụy như pháp luật không công nhận giao dịch, không thể làm sổ đỏ cũng như không thể chuyển đổi mục đích sang đất ở.
Xem thêm >> Chế tài là gì? Những điều bạn cần biết về chế tài.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
