Cho người khác mượn đất để canh tác ngày xưa được diễn ra rất phổ biến. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng và canh tác mảnh đất đã mượn thì người đi mượn lại có ý chiếm đoạt và không chịu trả lại đất. Vậy phải làm thế nào khi có người mượn không chịu trả đất và đồng thời để bảo vệ quyền lợi người cho mượn nếu có tranh chấp xảy ra. Thông qua bài viết này, giúp cho hiểu rõ về các thủ tục đòi lại đất đã cho mượn.
Cho mượn đất canh tác được hiểu là như thế nào?
Định nghĩa về việc cho mượn đất
- Cho mượn đất để canh tác là việc người có đất cho người khác mượn trên đất mà họ làm chủ để canh tác, trồng trọt. Người được mượn không phải trả tiền cho người chủ. Khi hết thời hạn các bên thỏa thuận thì việc cho mượn chấm dứt. Người mượn phải trả lại tài sản đã mượn cho người cho mượn.
- Theo quy định tại Điều 494 BLDS 2015 thì “Mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được”.
Đặc điểm của hình thức này
- Hợp đồng cho mượn, cho “ở nhờ” nhà đất là hợp đồng đơn vụ: bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn.
- Là hợp đồng không có đền bù: Bên cho mượn giao nhà đất cho bên mượn mà không thu bất kỳ lợi nhuận nào. Bên mượn không phải trả lại cho bên cho mượn khoản lợi nào.
- Đối tượng của hợp đồng là vật không tiêu hao: Bên mượn sau quá trình sử dụng phải trả lại chính vật đã mượn. Vật tiêu hao không là đối tượng của hợp đồng mượn vì sau khi sử dụng không còn tính chất, hình dáng ban đầu.
- Là hợp đồng ưng thuận hoặc là hợp đồng thực tế: Pháp luật hiện hành không có quy định khác về thời điểm có hiệu lực của các hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản.
Quy định về quyền sử dụng đất cho người khác mượn để canh tác
Đất nông nghiệp còn gọi là đất canh tác hay “đất trồng trọt” là những vùng đất, khu vực thích hợp cho sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi. Trồng trọ thường là TRỒNG LÚA hoặc trồng các loại cây lâu năm.
Theo quy định của Luật Đất đai năm thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định sẽ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có một trong các giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ: sổ kiến điền, sổ mục kê đất đai,…
Như vậy, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu sẽ có quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phần đất của mình.
Do đó, khi có tranh chấp đất đai, bên mượn không trả lại đất cho bên cho mượn. Nếu người cho mượn đất chứng minh được mình vẫn thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người có QSDĐ (kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và thực hiện các quyền năng khác) thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đất cho mượn để canh tác từ xưa của bên có đất cho mượn.
Xem thêm >> Thuế thu nhập cá nhân là gì? Thủ tục hoàn thuế thu nhập cá nhân mới nhất 2021.
Thủ tục hòa giải khi có tranh chấp đòi lại đất cho mượn
Theo đây, với tranh chấp đòi lại đất cho mượn là tranh chấp liên quan đến đất đai. Do đó, tranh chấp này không cần phải hòa giải tại cơ sở (không cần hòa giải tại UBND cấp xã).
Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP thì đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án (không cần hòa giải tại UBND cấp xã) mà các bên sẽ tự hòa giải, thương lượng hoặc khởi kiện tại Toàn án. Cụ thể:
- Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất…
Như vậy, đối với tranh chấp hợp đồng cho mượn đất là hợp đồng tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất thì Không cần thực hiện thủ tục hòa giải cơ sở để khởi kiện ra Tòa án.
Thủ tục khởi kiện đòi lại đất đã cho mượn.
Hồ sơ khởi kiện
- Đơn khởi kiện đòi lại đất cho người khác mượn để canh tác
- Hợp đồng cho mượn (nếu có);
- Tài liệu, chứng cứ có liên quan đến tranh chấp;
- Giấy tờ nhân thân (chứng minh nhân dân, căn cước công dân,…).
Thủ tục khởi kiện
- Nộp hồ sơ khởi kiện đến Tòa án, trong thời hạn 03 ngày làm việc Chánh án Tòa án phân công Thẩm phán giải quyết đơn yêu cầu.
- Thẩm phán tiến hành thụ lý vụ án khi hồ sơ hợp lệ, và tiến hành thủ tục cần thiết để chuẩn bị xét xử.
- Xét xử sơ thẩm.
- Xét xử phúc thẩm (nếu có).
Tình huống đòi lại đất đã cho mượn cụ thể.
Gia đình tôi có một mảnh đất, diện tích 90m2, đất này gia đình tôi được Nhà nước cấp cho từ năm 1992. Năm 2000, bố mẹ tôi có cho một người bà con xa mượn đất để canh tác nông nghiệp. Năm 2015, bố mẹ tôi có việc cần sử dụng đến đất này nên yêu cầu người bà con kia trả lại đất cho gia đình tôi thì mới biết là người bà con này đã làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2013. Bố mẹ tôi yêu cầu người này rời khỏi đất đó và trả lại nguyên vẹn đất cho gia đình tôi nhưng người này không đồng ý và nói rằng đất này giờ đã là của họ nên họ không phải trả lại. Tôi muốn hỏi là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này là đúng hay sai? Gia đình tôi phải làm gì để đòi lại được mảnh đất đã cho mượn?
Trả lời:
Theo như bạn trình bày, mảnh đất này vốn là của gia đình bạn được Nhà nước cấp cho từ năm 1992. Như vậy, gia đình bạn là chủ sở hữu hợp pháp với mảnh đất này. Năm 2000, bố mẹ bạn có cho một người bà con xa mượn mảnh đất này để canh tác nông nghiệp. Việc cho mượn đất để sử dụng không làm phát sinh việc chuyển giao quyền sử dụng đất của gia đình bạn sang cho người khác. Vì vậy, trên thực tế, chủ sở hữu của mảnh đất này là gia đình bạn và bố mẹ bạn có quyền đòi lại mảnh đất đã cho mượn. Khi được chủ sở hữu đất đòi lại đất đã cho mượn mà người này không trả thì đã vi phạm quy định của pháp luật.
Thứ nhất, Về nguyên tắc, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người bà con xa của bạn là trái quy định của pháp luật. Bởi lẽ:
Căn cứ theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hiểu là:
“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Đồng thời, Điều 97 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này.”
Như vậy, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp có thể xác định được ai là chủ sở hữu mảnh đất và có quyền sử dụng đất. Do vậy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp cho đúng chủ thể có quyền sử dụng đất. Trường hợp này, nếu không có căn cứ xác minh người họ hàng xa của gia đình bạn là chủ thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này là vi phạm quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, trường hợp này, người họ hàng xa của bạn cũng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Như vậy, nếu đất này được người họ hàng sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu gia đình bạn có những giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất của Nhà nước, hợp đồng cho mượn đất,…) chứng minh tư cách chủ sở hữu đối với mảnh đất này thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người họ hàng này là trái pháp luật.
Thứ hai: Về phương án đòi lại đất đã cho mượn.
Trường hợp này bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình.
Căn cứ theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 về Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.
Như vậy, bạn có thể viết đơn khiếu nại gửi đến UBND quận/huyện nơi đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người họ hàng kia để khiếu nại quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật. Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất để làm căn cứ chứng mnh quyền sử dụng đất của mình. Sau khi tiếp nhận đơn khiếu nại và hồ sơ, UBND có trách nhiệm xem xét, xác minh lại và sẽ ra quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Đây là phương án có thủ tục gọn nhẹ, đơn giản và tương đối dễ dàng thực hiện, chi phí thấp. Tuy nhiên hiệu quả không được cao lắm, bởi lẽ, UBND nơi bạn khiếu nại giải quyết cũng chính là cơ quan tiến hành cấp giấy chứng nhận không đúng pháp luật, việc khiếu nại này chỉ là một thủ tục hành chính, không có tính chất cưỡng chế thi hành. Do vậy, không loại bỏ trường hợp sau khi tuyên bố hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phía người họ hàng một mực không trả đất.
Phương án thứ 2 bạn có thể lựa chọn là khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết tranh chấp. Đây là phương án có thủ tục tương đối phức tạp, qua nhiều giai đoạn và phải chịu mức án phí khá cao nhưng có thể giúp bạn giải quyết triệt để tranh chấp trong trường hợp này. Bởi lẽ Tòa án là cơ quan thi hành án, có quyền ra quyết định cưỡng chế thi hành. Do vậy, khi xác minh được hành vi của người họ hàng là trái pháp luật, Tòa án vừa có quyền tuyên bố hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, đồng thời có quyền yêu cầu và cưỡng chế thi hành việc trả lại đất cho gia đình bạn.
Do đó, gia đình bạn có thể cân nhắc lựa chọn một trong hai phương án trên để có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình một cách phù hợp và hiệu quả nhất.
Xem thêm >> Đặc điểm của chứng khoán và những điều bạn cần biết về thị trường chứng khoán.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Thiên Minh, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
