Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những sự kiện pháp lý đánh dấu việc thay đổi chủ sở hữu đối với mảnh đất được chuyển nhượng. Bên cạnh đó, hoạt động thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất cũng là một trong những vấn đề liên quan mật thiết đến quyền lợi của người chuyển nhượng và người được chuyển nhượng. Vì vậy, trước khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các chủ thể cần phải có sự am hiểu nhất định về luật đất đai nói chung và pháp luật khác có liên quan. Vậy, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng có được không?
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng được không?
Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:
“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”
Theo đó, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:
“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”
Như vậy, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì không được bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Do đó, để mua được mảnh đất của bạn mẹ bạn (bên chủ sở hữu mảnh đất chuyển nhượng đất để thanh toán nợ cho mẹ bạn) đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng. Nếu được họ chấp thuận thì bên thế chấp được phép chuyển nhượng tài sản.
Nội dung câu hỏi: Thân gửi Công ty Luật Minh Gia! Tôi có một vấn đề về việc chuyển nhượng đất đai để thanh toán nợ. Trường hợp cụ thể thế này: mẹ tôi có cho một người là bạn hàng mua bán làm ăn vay một khoản tiền có giấy vay nợ, nhưng hiện tại người đó không có khả năng chi trả, nên dự định sẽ dùng một mảnh đất (đã có sổ hồng) do người đó làm chủ sở hữu để thanh toán khoản nợ đã vay. Tôi lo ngại mảnh đất đó có khả năng đã bị thế chấp ngân hàng. Vậy mẹ tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó khi thực hiện giao dịch. Mong Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!
Trong trường hợp này, để thực hiện việc mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi, có 2 cách thực hiện như sau:
Thứ nhất: Bên thế chấp thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho mảnh đất đang thế chấp.
Theo đó, chủ sở hữu mảnh đất tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là một tài sản bảo đảm khác và giải chấp mảnh đất đó.
Đồng thời, để tránh rủi ro gia đình bạn và chủ sở hữu mảnh đất ký hợp đồng đặt cọc mua bán theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Việc ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ sở hữu mảnh đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng mảnh đất cho bạn.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.
Sau khi giải chấp tài sản, chủ sở hữu mảnh đất và mẹ bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.
Thứ hai: Ký cam kết đặt cọc giữa ba bên: bên chủ sở hữu mảnh đất – bên ngân hàng – bên gia đình bạn liên quan đến việc thanh toán tiền mua mảnh đất.
Theo đó, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua mảnh đất vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.
Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp mảnh đất và đưa sổ cùng số tiền thừa cho bên mua.
Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện.
Như vậy, để đảm bảo quyền lợi và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó khi thực hiện giao dịch, gia đình bạn có thể cân nhắc và lựa chọn một trong hai cách giải quyết trên.
Quy định về Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).“
Điều 320 BLDS quy định về nghĩa vụ của Bên thế chấp, trong đó có nghĩa vụ: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này“.
Theo đó, khoản 4, 5, Điều 321 BLDS quy định như sau:
4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.
Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.
5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.
Như vậy, khi gia đình bạn đang thế chấp quyền sử dụng đất cho Ngân hàng thì nếu không được sự đồng ý của Bên nhận thế chấp (Ngân hàng) thì bạn không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mặc dù phần đất chuyển nhượng không bị thế chấp.
Xem thêm >> Phụ cấp độc hại là gì? Điều kiện và mức hưởng phụ cấp độc hại mới nhất 2021.
Giải pháp để bạn có thể Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế chấp tại ngân hàng
Đối với trường hợp của bạn, thông thường, nếu như chưa trả được khoản vay thì hầu hết các Ngân hàng đều không cho phép bên thế chấp quyền sử dụng đất được trả lại sổ đỏ để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho được.
Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, các bên sẽ lập Biên bản thỏa thuận (Bên thế chấp-gia đình bạn, Ngân hàng, Bên nhận chuyển nhượng), Bên nhận chuyển nhượng sẽ thanh toán tiền chuyển nhượng để gia đình bạn có nguồn trả nợ ngân hàng và giải chấp tài sản. Các bước thực hiện sẽ như sau:
- Bước 1: Bên nhận chuyển nhượng chuyển toàn bộ số tiền chuyển nhượng vào tài khoản của mình tại Ngân hàng. Ngân hàng sẽ phong tỏa số tiền này để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ của gia đình bạn.
- Bước 2: Ngân hàng thực hiện thủ tục giải chấp Tài sản bảo đảm.
- Bước 3: Gia đình bạn và Bên nhận chuyển nhượng ký Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng,
- Bước 4: Ngân hàng tiến hành các thủ tục thu nợ. Bên nhận chuyển nhượng và gia đình bạn thực hiện thủ tục sang tên, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Xem thêm >> Pháp nhân là gì? Những quy định bạn cần biết về pháp nhân.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Thiên Minh, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
