Mua nhà ở hình thành trong tương lai mang lại nhiều rủi ro cho người mua nhà, do đó pháp luật đưa ra quy định về việc mua nhà trong tương lai nhằm bảo vệ lợi ích của người mua nhà đối với đối tượng giao dịch chưa hình thành này thông qua hình thức bảo lãnh. Vậy Bảo lãnh mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như thế nào? mời quý khách hàng theo dõi bài viết dưới đây của chúng tôi.
Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Theo khoản 1 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN quy định thì việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó thì ngân hàng thương mại sẽ cam kết với bên mua, bên thuê mua hay còn là bên mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư lại không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư sẽ phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Điều kiện khi bảo lãnh: Theo khoản 3 Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư số 13/2017/TT-NHNN quy định về điều kiện để bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
Thứ nhất, trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng thì chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
– Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp, trừ nghĩa vụ bảo lãnh thanh toán trái phiếu đối với các doanh nghiệp phát hành với mục đích cơ cấu lại nợ và trái phiếu phát hành bởi công ty con, công ty liên kết của tổ chức tín dụng khác.
– Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.
Thứ hai, cần đáp ứng đó là dự án của chủ đầu tư phải đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định của Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
Điều kiện kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai
Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh cần đáp ứng các điều kiện như sau:
Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Trong trường hợp là nhà chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
Thứ hai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Thứ ba, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán hay cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?
Căn cứ khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định về điều kiện cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại như sau:
Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.
Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:
– Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);
– Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.
Ta thấy, việc doanh nghiệp thực hiện các giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại với người mua và để được cấp bảo lãnh này, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.
Doanh nghiệp thực hiện cấp bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo thủ tục nào?
* Hồ sơ đề nghị bảo lãnh theo Điều 13 Thông tư 07/2015/TT-NHNN bao gồm:
– Văn bản đề nghị bảo lãnh;
– Tài liệu về khách hàng;
– Tài liệu về nghĩa vụ được bảo lãnh;
– Tài liệu về biện pháp bảo đảm (nếu có);
– Tài liệu về các bên liên quan khác (nếu có).
* Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN:
– Căn cứ đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng, ngân hàng thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư;
– Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản:
+ Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được lập dưới hình thức thỏa thuận cấp bảo lãnh quy định tại khoản 11 Điều 3, Điều 14 Thông tư này và nội dung phù hợp với quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản;
+ Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác chủ đầu tư có nghĩa vụ phải hoàn lại cho bên mua theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua;
+ Thỏa thuận cấp bảo lãnh có hiệu lực kể từ ngày ký cho đến khi toàn bộ các cam kết bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này.
– Ngân hàng thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua:
+ Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, trong đó có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho bên mua khi đến thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua, chủ đầu tư phải gửi cho ngân hàng thương mại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở;
+ Trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà ở, ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và thỏa thuận cấp bảo lãnh để phát hành cam kết bảo lãnh cho bên mua và gửi đến địa chỉ của bên mua;
+ Cam kết bảo lãnh được phát hành dưới hình thức thư bảo lãnh theo quy định tại điểm a khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này cho từng bên mua;
+ Thời hạn hiệu lực của cam kết bảo lãnh được xác định kể từ ngày phát hành cho đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ thời hạn giao, nhận nhà đã cam kết quy định tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở.
Xem thêm >> Dịch vụ Luật sư tư vấn Luật Hôn Nhân Gia Đình miễn phí.
Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ như thế nào?
Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp là bên được bảo lãnh quy định tại Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:
– Doanh nghiệp được bảo lãnh có các quyền sau đây:
+ Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;
+ Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;
+ Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;
+ Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;
+ Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;
+ Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
– Doanh nghiệp được bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây:
+ Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;
+ Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh;
+ Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;
+ Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng;
+ Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có);
+ Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.
Như vậy, doanh nghiệp khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại theo quy định. Doanh nghiệp muốn được cấp bảo lãnh của ngân hàng phải đáp ứng điều kiện và thực hiện hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp bảo lãnh theo quy định. Khi được cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại, doanh nghiệp có quyền và nghĩa vụ theo quy định.
Lưu ý khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Thứ nhất, khi mua nhà ở là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; dự án đã được ngân hàng bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa? Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.
Thứ hai, mức phí bảo lãnh các ngân hàng rất cạnh tranh, chỉ từ 0,05 – 0,12%/tháng, tài sản thế chấp chính là sản phẩm dự án. Mức phí này không có gì để tăng áp lực lên giá dự án. Việc bão lãnh là nhằm mục tiêu cuối cùng là bảo lãnh quyền lợi khách hàng khi chủ đầu tư không thể thực hiện nghĩa vụ của họ. Ở trong quy định bảo lãnh của ngân hàng nhà nước không nói rõ ai là người chịu phí bảo lãnh. Một là chủ đầu tư chịu phí, hai là chủ đầu tư cùng khách hàng chia sẻ phí này. Nếu chủ đầu tư chịu phí, nhiều khả năng chủ đầu tư sẽ đẩy phí đó vào tiền bán nhà và giá nhà vì thế cũng bị đẩy lên. Tuy nhiên, người mua chắc phải chấp nhận, vì đây là quyền lợi của họ và khi có quyền lợi thì phải trả chi phí nào đó
Thứ ba, việc mua nhà ở hình thành trong tương lai có lợi ích đó là giá cả thấp hơn công trình đã hình thành, giúp tạo sự linh hoạt cho người mua tiếp cận với việc sử hữu nhà ở. Hơn nữa, người mua có thể thanh toán thành nhiều lần: Theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014:
“Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng”.
Thứ tư, bên cạnh lợi ích trên thì việc mua nhà ở hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Thời gian lâu, tiến độ chậm và không đảm bảo; Phải mua nhà trên giấy nên rủi ro nếu chủ đầu tư không thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ.
Xem thêm >> Dịch vụ là gì? Những điều bạn cần phải biết về dịch vụ.
Dịch vụ xin giấy phép Luật Hoàng Đế
Trong quá trình thực hiện quy trình xin giấy phép, khi khách hàng sử dụng dịch vụ xin giấy phép của công ty luật Hoàng Đế, chúng tôi sẽ thực hiện các công việc sau:
Tư vấn pháp luật miễn phí trực tuyến qua tổng đài 0945001003:
– Tư vấn mức xử phạt, các hình thức xử phạt, cơ quan có thẩm quyền xử phạt đối với hành vi không công bố giấy phép theo quy định;
– Tư vấn các quy định của pháp luật về điều kiện được phép xin cấp giấy phép;
– Tư vấn cho quý khách tất cả các vấn đề pháp lý có liên quan đến việc xin cấp giấy phép theo quy định của pháp luật;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép theo quy định;
– Tư vấn khách hàng cách thức tiến hành nộp hồ sơ, nộp lệ phí và phí, hướng dẫn khách hàng lựa chọn cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp số phiếu cho quý khách;
– Tư vấn và hướng dẫn khách hàng nhận kết quả và thực hiện việc lưu thông trên thị trường theo quy định.
Cung cấp dịch vụ xin cấp giấy phép sau khi khách hàng ký kết hợp đồng dịch vụ:
– Trực tiếp soạn thảo hồ sơ xin cấp giấy phép
– Thay mặt khách hàng nộp hồ sơ và nộp phí, lệ phí cấp phép giấy phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Theo dõi hồ sơ đăng ký giấy phép, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung hồ sơ theo yêu cầu của chuyên viên;
– Soạn thảo các công văn, hoặc làm đơn khiếu nại, tố cáo các hành vi sai phạm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình nộp hồ sơ xin phép giấy phép;
– Đại diện khách hàng đến nhận kết quả và gửi kết quả chính thức cho quý khách hàng như đã thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ;
– Tư vấn và giải đáp tất cả các vướng mắc cho quý khách hàng có liên quan đến việc cấp giấy phép.
– Thanh lý hợp đồng với khách hàng.
Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để được tư vấn và báo giá chi tiết! Trân trọng cảm ơn
Phương Thức Liên Hệ.
HOÀNG ĐẾ – CUNG CẤP DỊCH VỤ TƯ VẤN LUẬT MIỄN PHÍ HÀNG ĐẦU
Nếu các bạn đang cần tìm một công ty tư vấn luật xây dựng uy tín, miễn phí, nhanh chóng và hiệu quả, vui lòng liên hệ với chúng tôi!
Địa chỉ: 52 Triệu Việt Vương – Phường An Hải Tây – Quận Sơn Trà – Thành phố Đà Nẵng
Hotline: 0945001003
Fax : 0945001003
Email: thienminhlawfirmdn@gmail.com
